糜浠朕
2019-05-28 12:09:18

L OS ANGELES(美联社) - 反向抵押贷款代表了老年人的诱人主张:留在自己的家中,而银行向您支付一笔或一笔款项,以帮助补充您的退休收入。

对某些人来说,这种安排可以帮助带来安心。 其他人会嘲笑所涉及的高额费用和限制。 在许多情况下,替代选择,例如使用一个人的房屋作为家庭成员贷款的抵押品,可能更适合。

反向抵押贷款的类型各不相同,但一般而言,反向抵押贷款允许62岁或以上的房主对其房屋的权益进行借款。 他们可以选择一次性付款,信贷额度或定期付款,而不必每月支付抵押贷款。 房主保留所有权,并且必须在那里居住时支付保险和财产税。

一旦在契约上列出的所有各方死亡,或者房屋连续12个月腾空,贷款和费用即到期。 房屋通常被出售,出售所得用于偿还贷款,加上利息和费用。

贷款余额的利息通常按月计算,并随时间累计。 因此,如果您选择接收常规付款,那么您欠的金额加上利息会增加。 贷款偿还后,贷款人也会收取所有复利。

以下是专家在考虑是否获得反向抵押贷款时建议的六个提示:

关掉它

尽管房主可以在62岁时就有资格获得反向抵押贷款,但专家建议尽可能长时间地将其推迟。

等待的时间越长,您对股权的借贷就越多。 如果你推迟贷款的时间或开始收到付款,你也可以节省更多的利息。 因为,贷款期越长,利息就越多。

消费者报告的财务编辑Noreen Perrotta表示,另一个考虑因素是:你越早开始耗尽房屋净值,就越有可能在你年老时不足以满足你的需求。

“现在令人不安的趋势是人们在有资格这样做时就会采取反向抵押贷款,”她说。 “人们的预期寿命就是这样,如果你把你的房屋净值控制在62,你就不得不想知道82年会留下什么。”

虽然反向抵押贷款旨在补充退休收入,但许多借款人选择在较年轻的时候购买贷款。 根据消费者金融保护局6月份发布的报告,这可能会增加他们在以后的生活中破裂的风险。

2.了解反向抵押类型

反向抵押贷款通常分为三类:房屋净值转换抵押贷款或HECM,由联邦政府支持; 专有的反向抵押贷款,基本上是私人贷款; 而且,单一用途的反向抵押贷款,对你可以花钱的限制有限制。

到目前为止,目前更常见的反向抵押贷款是HECM。 这是因为,与其他类型的住房贷款一样,自房地产崩溃以来,政府已成为反向抵押贷款的主要购买者。

联邦住房管理局批准的贷款人提供HECMs,这使得贷款可以广泛使用。 借款人无需满足任何收入,信贷或医疗标准即可获得资格,并可随意使用这些资金。

联邦贸易委员会表示,大多数低收入或中等收入的房主都有资格获得单一贷款,这也是最便宜的。 但它们可能并非在所有领域都可用。

3.评估费用和利率

反向抵押贷款涉及一系列费用,例如关闭和偿还贷款的费用,发起费,抵押贷款保险费(在联邦政府支持的贷款的情况下),当然还有利率。

对于HECM,起始费用可以是贷款额的2.1%到8.3%,具体取决于房屋的贷款与价值比率。 HECM的抵押保险费按月计算,并按贷款余额的1.25%年率计算。

与普通住房贷款一样,反向抵押贷款可以采用固定利率或可调整利率,这意味着它可以随着时间的推移而上升或下降。 ARM还可能减少借款人可用的股权数量,因为更多的股权可能最终会转向利息。

根据美国联邦贸易委员会的说法,在HECM的情况下,借款人必须与独立住房机构的顾问见面,他们必须解释贷款的费用以及可能的替代方案。

4.避免LUMP SUM PAYOUT

根据消费者金融保护局(Consumer Financial Protection Bureau)的数据,一般来说,固定利率的反向抵押贷款要求借款人一次性支付,大约70%的反向抵押贷款借款人选择一次性付款。

对于希望尽可能多地获得尽可能多的资金的借款人来说,这种选择是有道理的。 许多选择一次性付款的借款人这样做是为了再融资传统抵押贷款或进行另一次大额购买。

但它使他们处于这样一种状态:他们必须管理这笔钱,同时继续支付房产税,房主的保险费,房屋维修费和其他费用。 如果他们的资金不足,他们可能会失去取消抵押品赎回权的权利。

根据CFPB的报告,大约9.4%的反向抵押贷款借款人面临取消抵押品赎回权的风险,因为他们没有缴纳税款和保险。

此外,如果你不是一次性需要所有的钱,你最终会支付比你赚的更多的利息。

宾夕法尼亚大学沃顿商学院金融学荣誉教授,抵押信息网站MTGprofessor.com的运营商杰克古腾塔格建议,对于寻求稳定收入来源的人来说,更好的选择就是采取信贷额度。

这种选择仅作为可调利率贷款提供,但借款人可以选择不仅仅根据需要提取信贷额度,保留其房屋净值。

相比之下,一次性支付的借款人最终可能会支付超过5%的费用,Guttentag说。

“你今天要在哪里投资以赚取超过5%的收入?” 他说。

5.考虑到医疗保健需求

如果借款人生病并且必须被转移到辅助生活设施超过12个月,他们的反向抵押贷款将到期,因为反向抵押贷款要求借款人住在他们的家中。

如果借款人的配偶尚未满62岁,如果借款人生病并离开房产超过12个月或者死亡,贷款也将到期。

6.探索替代方案

房主在与家里的股权借款之前应该调查是否有其他可用的替代方案,特别是如果他们在满足最低年龄要求后立即权衡提款资金。

佩罗塔说:“如果你必须在那个年纪初就开始使用它,你最好还是卖掉房子。”

出售房屋的好处是你可以获得你建立的所有资产。 在反向抵押贷款中,您只能获得一部分,因为您必须支付费用和利息费用。

当然,如果你卖掉你的房子,你必须找到并支付一个新的居住地。 一些选择包括搬入更小,更实惠的家庭。

另一种选择:将房产出售给亲戚,然后将房屋租给他们,以便房产继续留在家中。